01 市场分析
(资料图片仅供参考)
7月，北京房地产市场加速回调。
新房端供求缩减，7月全市新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）供应2192套，环比下跌56.2%，同比上涨17.5%；成交3926套，环比下跌19.4%，同比上涨1.0%。
数据来源：住建委、CRIC2020
北京市住建委官网数据显示，7月份，北京二手房网签9718套，环比下降16.3%，二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑。
今年以来北京二手房市场经历过山车行情，1月恰逢春节假期，二手住宅网签成交量8352套，但随着疫情结束，购房需求已经有所回归，二手房带看量、实时成交量作为领先指标已经展现出回暖势头。2-3月份，北京楼市迅速转变成卖方市场，市场火热、成交量迅速上升，2月15389套，3月22305套，这主要是疫情延后的购房需求，叠加了小阳春的结果。4、5、6、7月二手住宅成交量四连降，7月成交量跌破1万套。
数据来源：住建委
面对新房和二手房市场的预期转弱以及行情回调，房企该如何调整策略，加快现有货值转化，择机获取优质土地，等待下一个窗口期？克而瑞北京区域发布《2023年1-7月北京房企排行榜》，解读头部企业的运营之道。
02 榜单解读
央国企霸榜，中海无悬念夺冠
中海地产、北京城建、华润置地位列2023年1-7月北京房企销售权益&流量&全口径榜单前三。
据克而瑞统计，2023年1-7月北京TOP30房企权益销售额共计1867.79亿元。中海权益销售金额350.60亿元，断层领先，中海7月单月权益销售金额31.11亿元，同样排名榜首，实力演绎强者恒强。城建权益销售金额207.71亿元，位列第二，华润权益销售金额166.73亿元，位列第三。在全口径金额排行榜中，中海378.48亿元位列第一，城建、华润、首开业绩超过两百亿。
行业不改强者恒强的发展趋势，在显著的“国进民退”发展特色下，排行榜上央国企占据重要位置。经历本轮市场的波动和调整，中海、华润、城建、首开继续领跑北京楼市，中建、保利、金茂、绿城等房企也处于上游，民企以稳为主去库存，万科、龙湖等优质民企已经在北京展现出积极的投资拿地意愿。
房企战略调整，优质地块竞争激烈
土地储备决定了未来企业发展的高度和速度，但随着房地产行业进入新发展模式，在强调安全、现金流的大背景下，投资战略需要随市场变化不断调整。尤其现在市场下行，项目去化难度加大，房企回款速度变慢，这些也影响到土地市场。一方面，各家房企在拿地时多方评估，投资策略向“轻规模、重质量”靠拢，优先选择市区核心位置以及收益高、去化快的地块。另一方面，受大环境影响，各家开发商调整策略，回归一二线城市，外地房企大批进京，热门地块几十家房企争抢，本地房企为了增加中签率，也纷纷披马甲上阵。
03 典型房企
中海地产
中海在2023年1-7月房企权益&流量&全口径榜单中均位列第一。中海这几年在北京坐稳头把交椅，并且持续放大领先优势，深度嵌入北京城市发展。凭借过硬的产品力和精准的客群定位，中海在豪宅、改善、刚需产品等各类板块，均能打造出热销红盘。
中海频频布局热点板块，为项目热销奠定先决条件。中海·富华里位于产业聚集地海淀永丰，端礼著位于价值逐渐兑现的丰台丽泽板块，中海京叁号院位于学区产业俱佳的亦庄河西板块，中海和瑞叁號院位于面貌日渐改善的丰台大红门板块，中海首开·湖光玖里位于顺义发展最成熟的后沙峪板块，长安誉、学仕里位于中海的“大本营”石景山，在6月1日的北京土拍中，中海再次拿下石景山衙门口713地块，凭借出色的运营能力持续深耕石景山。
华润置地
华润依然稳健前行，此次以166.73亿元的权益金额、189.69亿元的流量金额、240.74亿元的全口径金额，分别位居权益榜、流量榜、全口径榜第三位。
华润在投拓端锚定高价值板块进行布局，打造高品质产品面向改善客群，以产品力的升维持续转化优质货值。地处三环的北京瑞府、北京悦府、北京天誉，彰显了华润在豪宅市场的操盘实力。北京悦府1-7网签金额57.2亿，在丰台一众豪宅里脱颖而出。升维产品，发力改善市场的同时，华润也在深耕板块不断寻求拓展，5月6日，中铁+华润置地联合体幸运摇中西红门宅地，有望再续西红门橡树湾的热销传奇。
招商蛇口
招商在全口径榜单中，以49.95亿元的金额位列TOP25。更加值得关注的是，今年招商将通州东小马6009、亦庄0032、丰台羊坊020三个地块收入囊中，花费87.805亿元，与往年相比，招商蛇口在京拿地更为积极。目前招商通州东小马地块案名已经公布：璀璨公元，主力户型105-140㎡三至四居，这是“璀璨”系产品首次在北京落地。
保利发展
保利在榜单中亦有亮眼表现。权益榜中，以59.14亿元的金额位列TOP10；流量榜中，以55.55亿元的金额位列TOP12；全口径榜中，则以122.72亿元的金额位列TOP6。保利锦上一期二期与和光煦境相继取得热销，保利摸索出了新的操盘节奏与风格，在拿地上也更加有底气，今年保利在京积极补仓，击败中海新城斩获石景山广宁村宅地，又联合京投斩获东坝北西区两个地块，拿地金额81.96亿元。
越秀地产
今年众多南方企业进京参与土拍，而越秀是其中最耀眼的新秀，1-7月越秀以29.96亿元权益销售额位列TOP21，以29.3亿元流量销售额位列TOP24。在土拍市场上运气实力兼备，凭借昌平朱辛庄、石景山苹果园、海淀双新村3宗地，累计成交金额138.46亿元，稳坐房企拿地金额榜首。三宗均是流速与地段双佳的优质地块，成功让越秀在北京站稳脚跟。昌平越秀·星樾、石景山越秀天玥已经开盘，销量不俗，海淀双新村也是未来的“红盘预定”。
04 总结展望
市场压力剧增，积极信号有望释放
为改变市场现状，重振市场信心，政府也不断释放积极信号，强调要适时调整优化房地产政策，因城施策。以满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，住建部也要求从购房者合法权益出发，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付；进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
面对后续未知的市场，北京预计也会出台宽松政策，将市场拉向正轨，对于房企而言无疑是好消息。不过，面对具备特殊性的北京房地产市场，出台政策将持相对保守态度，放松力度应当有限。其中取消“认房认贷”是大招，楼市加杠杆，刺激力度很大，政策松绑一定会非常谨慎，储备了许久的“一区一策”试点大概率能顺势推出，未来有望在房山试点。（来源：克而瑞）
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文章来源:克而瑞